Das Finanzgesetz 2025 und das Gesetz Le Meur vom November 2024 verändern grundlegend die Immobilienbesteuerung und den Rahmen für möblierte Vermietungen. Mehrere Bestimmungen betreffen direkt die Rentabilität von Mietinvestitionen, die Verpflichtungen von Eigentümergemeinschaften und die Zugangsbedingungen für Kredite. Hier erläutern wir die technischen Punkte, die sofortige Aufmerksamkeit verdienen.
Wiedereinbeziehung der Abschreibungen LMNP: der steuerliche Mechanismus, den es zu beherrschen gilt
Artikel 84 des Finanzgesetzes 2025, der Artikel 150 VB III des CGI ändert, schreibt seit dem 15. Februar 2025 die Wiedereinbeziehung der Abschreibungen vor, die im realen LMNP-Regime bei der Berechnung des Gewinns aus dem Verkauf berücksichtigt werden. Diese Änderung beseitigt den historischen Vorteil des LMNP-Status, der es ermöglichte, die Abschreibungen von den Mieteinnahmen abzuziehen, ohne sie jemals bei der Veräußertung zurückzunehmen.
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Konkret wird der für die Berechnung des Gewinns aus dem Verkauf herangezogene Kaufpreis nun um den Gesamtbetrag der abgezogenen Abschreibungen reduziert. Die steuerliche Basis erhöht sich entsprechend, manchmal erheblich für Immobilien, die seit mehreren Jahren im realen Regime gehalten werden.
Für verwaltete Wohnanlagen (Studenten, Senioren, EHPAD) bestehen Ausnahmen. Für alle anderen möblierten Objekte muss die Halte- und Ausstiegsstrategie neu berechnet werden. Wir empfehlen, den Nettogewinn vor jeder Verkaufsentscheidung zu simulieren, indem alle seit dem Erwerb verbuchten Abschreibungen einbezogen werden.
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Um alle anwendbaren Bestimmungen zu verfolgen, bietet ein umfassender Überblick über die kommenden Gesetze 2025 die Möglichkeit, die verschiedenen steuerlichen und regulatorischen Fristen zu vergleichen.
Micro-BIC-Abzüge für Ferienwohnungen: tatsächliche Senkung ab den Einnahmen 2025
Das Gesetz Le Meur Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 restrukturiert die Besteuerung von Kurzzeitvermietungen. Der Micro-BIC-Abzug für klassifizierte Ferienwohnungen sinkt von 71 % auf 50 %, mit einer Obergrenze von 77.700 Euro Jahresumsatz. Für nicht klassifizierte Ferienwohnungen fällt der Abzug von 50 % auf 30 %, mit einer Obergrenze von 15.000 Euro.
Diese Neuausrichtung erhöht die steuerliche Basis erheblich. Ein klassifizierter Eigentümer im Micro-BIC, der zuvor 29 % seiner Einnahmen erklärte, sieht nun die Hälfte davon steuerpflichtig. Für nicht klassifizierte Objekte steigt der steuerpflichtige Anteil von der Hälfte auf 70 % der Bruttoeinnahmen.
Entscheidung zwischen Micro-BIC oder realem Regime
Der Wechsel zum realen Regime wird für immer mehr Vermieter relevant, vorausgesetzt, die abzugsfähigen Kosten (Arbeiten, Kreditzinsen, Versicherung, Verwaltung) übersteigen den neuen Pauschalabzug. Aber Vorsicht: Die Wahl des realen Regimes führt nun zur Wiedereinbeziehung der Abschreibungen beim Verkauf.
- Klassifizierter Micro-BIC: Abzug von 50 %, Obergrenze 77.700 Euro, keine zusätzlichen abzugsfähigen Kosten
- Nicht klassifizierter Micro-BIC: Abzug von 30 %, Obergrenze 15.000 Euro, am stärksten von der Reform betroffen
- Reales Regime: Abzug der Kosten und Abschreibungen, aber Wiedereinbeziehung der Abschreibungen in den Gewinn beim Verkauf
Die Entscheidung kann nicht mehr nur auf der aktuellen Besteuerung basieren. Es müssen der Haltehorizont und das Ausstiegsszenario in jede Simulation einbezogen werden.
Erweiterter PTZ ab dem 1. April 2025: Was sich für den Eigentumserwerb ändert
Seit dem 1. April 2025 ist das zinslose Darlehen im gesamten Land geöffnet, wodurch das Zonierungssystem, das viele ländliche und vorstädtische Gemeinden ausschloss, beendet wird. Der PTZ kann nun bis zu 50 % der Gesamtkosten des Projekts finanzieren, im Vergleich zu einer zuvor niedrigeren Obergrenze.
Die Einkommensgrenzen wurden angehoben, und neu gebaute Einfamilienhäuser werden wieder unter der Bedingung der Energieeffizienz förderfähig. Dieser letzte Punkt öffnet ein Segment des Neubaumarktes, das zuvor durch die vorherigen Einschränkungen stark gebremst wurde.
Folgen für Immobilienprofis
Die Erweiterung des PTZ verändert das Profil der finanzierbaren Käufer. Entwickler, die außerhalb von angespannten Zonen tätig sind, erhalten ein kommerzielles Hebel. Für Vermögensverwalter kann der erweiterte PTZ auch als Variable in den Erwerbs- und Verkaufsstrukturen dienen, indem eine erhöhte Nachfrage in bestimmten Preissegmenten antizipiert wird.
Pflichten der Eigentümergemeinschaften und DPE: die Fristen, die man nicht verpassen sollte
Der mehrjährige Arbeitsplan (PPT) wird seit dem 1. Januar 2025 für alle Eigentümergemeinschaften mit mehr als 50 Einheiten obligatorisch. Eigentümergemeinschaften mit 51 bis 200 Einheiten waren bereits 2024 betroffen, aber die Erweiterung auf kleinere Strukturen beschleunigt den Zeitplan.
Was den DPE betrifft, so sind Wohnungen der Klasse G seit dem 1. Januar 2025 für die Vermietung verboten. Die Klassen F folgen gemäß dem vorgesehenen Zeitplan. Für Vermieter ist die Einhaltung der Energieanforderungen keine strategische Wahl mehr, sondern eine gesetzliche Verpflichtung, die die Gültigkeit des Mietvertrags bedingt.
- PPT seit Januar 2025 für Eigentümergemeinschaften mit mehr als 50 Einheiten obligatorisch
- Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G im DPE
- Verpflichtung zur Durchführung eines Energieaudits vor dem Verkauf von energetisch ineffizienten Wohnungen (F und G)
- Verschärfung der Sanktionen bei Nichteinhaltung des im Inserat angegebenen DPE
Diese Bestimmungen schaffen Druck sowohl auf private Vermieter als auch auf die Eigentümergemeinschaften, die erhebliche Budgets für Arbeiten einplanen müssen.
Die Kombination aus der LMNP-Reform, der Senkung der Micro-BIC-Abzüge und der Verschärfung der Energieanforderungen verändert den Rahmen der Immobilienvermögensverwaltung für die kommenden Jahre. Die steuerlichen Entscheidungen, die seit einem Jahrzehnt funktionierten, sind nicht mehr gültig. Jede Entscheidung über Halten, Vermieten oder Veräußern muss im Lichte dieser neuen Regeln neu bewertet werden, indem die laufende Besteuerung, die Ausstiegsbesteuerung und die Kosten für die Einhaltung der Energieanforderungen berücksichtigt werden.