De begrotingswet 2025 en de wet Le Meur van november 2024 wijzigen de vastgoedbelasting en het kader voor gemeubileerde verhuur ingrijpend. Verschillende bepalingen raken direct de rendabiliteit van verhuurinvesteringen, de verplichtingen van mede-eigenschappen en de voorwaarden voor toegang tot krediet. We lichten hier de technische punten toe die onmiddellijke aandacht vereisen.
Herintegratie van afschrijvingen LMNP: het fiscale mechanisme dat je moet beheersen
Artikel 84 van de begrotingswet 2025, dat artikel 150 VB III van de CGI wijzigt, verplicht sinds 15 februari 2025 de herintegratie van afschrijvingen die zijn toegepast in het reële LMNP-regime in de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Deze wijziging schrapt het historische voordeel van de LMNP-status, die het mogelijk maakte om afschrijvingen van huurinkomsten af te trekken zonder deze ooit terug te nemen bij de overdracht.
Lees ook : Alles wat je moet weten over de NAN Cesu-code en hoe je deze eenvoudig kunt verkrijgen in 2024
Concreet wordt de aankoopprijs die wordt gebruikt voor de berekening van de meerwaarde nu verminderd met het totale bedrag van de afschrijvingen die zijn afgetrokken. De belastbare basis neemt evenredig toe, soms aanzienlijk voor onroerend goed dat al meerdere jaren onder het reële regime wordt gehouden.
Er blijven uitzonderingen bestaan voor beheerde woningen (studenten, senioren, EHPAD). Voor elk ander gemeubileerd goed moet de strategie voor bezit en verkoop opnieuw worden berekend. We raden aan om de netto meerwaarde te simuleren voordat je een beslissing over verkoop neemt, waarbij je alle afschrijvingen die sinds de aankoop zijn geboekt, meerekent.
Aanrader : Alles wat u moet weten over de tarieven en werking van LocService voor huurders in 2025
Om alle toepasselijke bepalingen te volgen, biedt een volledig overzicht van de wetten die in 2025 komen de mogelijkheid om de verschillende fiscale en regelgevende termijnen te combineren.
Micro-BIC-kortingen voor toeristische verhuur: effectieve verlaging vanaf de inkomsten 2025
De wet Le Meur nr. 2024-1039 van 19 november 2024 herstructureert de belasting op kortetermijnverhuur. De micro-BIC-korting voor geclassificeerde gemeubileerde toeristische woningen gaat van 71 % naar 50 %, met een plafond dat op 77.700 euro aan jaarlijkse inkomsten blijft. Voor niet-geclassificeerde woningen daalt de korting van 50 % naar 30 %, met een plafond dat is verlaagd naar 15.000 euro.
Deze herkalibratie verhoogt de belastbare basis aanzienlijk. Een eigenaar in een geclassificeerd micro-BIC die voorheen 29 % van zijn inkomsten aangaf, zal nu de helft daarvan aan belasting moeten betalen. Voor de niet-geclassificeerde woningen gaat het belastbare deel van de helft naar 70 % van de bruto-inkomsten.
Arbitrage micro-BIC of reëel regime
De overstap naar het reële regime wordt relevant voor meer verhuurders, op voorwaarde dat de aftrekbare kosten (werkzaamheden, rente, verzekering, beheer) de nieuwe forfaitaire korting overschrijden. Maar let op: kiezen voor het reële regime brengt nu de herintegratie van afschrijvingen bij verkoop met zich mee.
- Geclassificeerd micro-BIC: korting van 50 %, plafond 77.700 euro, geen extra aftrekbare kosten
- Niet-geclassificeerd micro-BIC: korting van 30 %, plafond 15.000 euro, het meest benadeelde regime door de hervorming
- Reëel regime: aftrek van kosten en afschrijvingen, maar herintegratie van afschrijvingen in de meerwaarde bij verkoop
De arbitrage kan niet langer alleen op basis van de huidige belastingheffing plaatsvinden. Het is noodzakelijk om de houdingshorizon en het exit-scenario in elke simulatie te integreren.
Uitgebreide PTZ vanaf 1 april 2025: wat verandert er voor de toegang tot eigendom
Sinds 1 april 2025 is de nulpercentuele lening open voor het hele grondgebied, waarmee een einde komt aan het zoneringssysteem dat veel plattelands- en randgemeenten uitsloot. De PTZ kan nu tot 50 % van de totale kosten van het project financieren, in tegenstelling tot een lager plafond eerder.
De inkomensplafonds zijn verhoogd, en nieuwe eengezinswoningen worden opnieuw onder voorwaarden van energieprestaties in aanmerking genomen. Dit laatste punt heropent een segment van de nieuwe markt dat eerder aanzienlijk was vertraagd door de vorige beperkingen.
Gevolgen voor vastgoedprofessionals
De uitbreiding van de PTZ verandert het profiel van financierbare kopers. Ontwikkelaars die buiten de drukke gebieden opereren, krijgen een commerciële hefboom terug. Voor vermogensbeheerders kan de uitgebreide PTZ ook dienen als variabele in acquisitie-verkoopstructuren, door een toegenomen vraag op bepaalde prijssegmenten te anticiperen.
Verplichtingen van mede-eigenschappen en DPE: de deadlines die je niet mag missen
Het meerjarenplan voor werkzaamheden (PPT) wordt verplicht voor alle mede-eigenschappen van meer dan 50 eenheden sinds 1 januari 2025. Mede-eigenschappen van 51 tot 200 eenheden waren al in 2024 aan de beurt, maar de uitbreiding naar kleinere structuren versnelt de planning.
Wat betreft de DPE zijn woningen geclassificeerd als G sinds 1 januari 2025 verboden voor verhuur. De geclassificeerde F-woningen volgen volgens de geplande kalender. Voor verhuurders is de naleving van energie-eisen geen strategische keuze meer, maar een wettelijke verplichting die de geldigheid van de huurovereenkomst bepaalt.
- PPT verplicht voor mede-eigenschappen van meer dan 50 eenheden sinds januari 2025
- Verbod op verhuur van woningen geclassificeerd als G volgens de DPE
- Verplichting om een energie-audit uit te voeren vóór de verkoop van thermische doorlatende woningen (F en G)
- Versterking van de sancties voor niet-naleving van de DPE die in de advertenties wordt weergegeven
Deze bepalingen creëren druk op zowel individuele verhuurders als op de verenigingen van mede-eigenaars, die aanzienlijke budgetten voor werkzaamheden moeten reserveren.
De combinatie van de LMNP-hervorming, de verlaging van de micro-BIC-kortingen en de verstrenging van de energieverplichtingen hertekent het kader van vastgoedpatrimoniumbeheer voor de komende jaren. De fiscale arbitrages die een decennium lang hebben gewerkt, houden niet langer stand. Elke beslissing over bezit, verhuur of verkoop moet opnieuw worden geëvalueerd aan de hand van deze nieuwe regels, waarbij de huidige belastingheffing, de exit-belasting en de kosten voor energieconformiteit worden gecombineerd.