A lei de finanças de 2025 e a lei Le Meur de novembro de 2024 modificam profundamente a fiscalidade imobiliária e o quadro das locações mobiliadas. Várias disposições afetam diretamente a rentabilidade dos investimentos locativos, as obrigações das copropriedades e as condições de acesso ao crédito. Detalhamos aqui os pontos técnicos que merecem uma atenção imediata.
Reintegração das amortizações LMNP: o mecanismo fiscal a dominar
O artigo 84 da lei de finanças de 2025, que modifica o artigo 150 VB III do CGI, impõe desde 15 de fevereiro de 2025 a reintegração das amortizações praticadas em regime real LMNP no cálculo da mais-valia na revenda. Essa mudança elimina a vantagem histórica do status LMNP, que permitia deduzir as amortizações dos rendimentos locativos sem nunca recuperá-las na cessão.
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Concretamente, o preço de aquisição considerado para o cálculo da mais-valia é agora diminuído do montante total das amortizações deduzidas. A base tributável aumenta proporcionalmente, às vezes de forma significativa para os bens detidos há vários anos sob regime real.
Existem exceções para as residências geridas (estudantis, seniores, EHPAD). Para qualquer outro bem mobiliado, a estratégia de detenção e saída deve ser recalculada. Recomendamos simular a mais-valia líquida antes de qualquer decisão de cessão, integrando todas as amortizações contabilizadas desde a aquisição.
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Para acompanhar todas as disposições aplicáveis, um panorama completo sobre as leis que virão em 2025 permite cruzar os diferentes prazos fiscais e regulamentares.
Descontos micro-BIC para imóveis de turismo: redução efetiva a partir dos rendimentos de 2025
A lei Le Meur n°2024-1039 de 19 de novembro de 2024 reestrutura a fiscalidade das locações de curta duração. O desconto micro-BIC para os imóveis de turismo classificados passa de 71% para 50%, com um teto mantido em 77.700 euros de receitas anuais. Para os imóveis não classificados, o desconto cai de 50% para 30%, com um teto reduzido para 15.000 euros.
Esse recalibramento aumenta a base tributável de maneira notável. Um proprietário em micro-BIC classificado que anteriormente declarava 29% de suas receitas verá agora metade sujeita ao imposto. Para os não classificados, a parte tributável passa de metade para 70% dos rendimentos brutos.
Arbitragem micro-BIC ou regime real
A transição para o regime real torna-se pertinente para mais locadores, desde que as despesas dedutíveis (trabalhos, juros de empréstimos, seguro, gestão) superem o novo desconto fixo. Mas atenção: optar pelo real expõe agora à reintegração das amortizações na revenda.
- Micro-BIC classificado: desconto de 50%, teto 77.700 euros, nenhuma despesa dedutível adicional
- Micro-BIC não classificado: desconto de 30%, teto 15.000 euros, regime mais penalizado pela reforma
- Regime real: dedução das despesas e amortizações, mas reintegração das amortizações na mais-valia na cessão
A arbitragem não pode mais ser feita apenas com base na fiscalidade corrente. É necessário integrar o horizonte de detenção e o cenário de saída em cada simulação.
PTZ ampliado a partir de 1º de abril de 2025: o que muda para a aquisição da propriedade
Desde 1º de abril de 2025, o empréstimo a taxa zero está aberto em todo o território, encerrando o sistema de zoneamento que excluía muitas comunas rurais e periurbanas. O PTZ pode agora financiar até 50% do custo total do projeto, contra um teto mais baixo anteriormente.
Os tetos de recursos foram elevados, e as casas individuais novas voltam a ser elegíveis sob condição de desempenho energético. Este último ponto reabre um segmento do mercado novo que havia sido amplamente freado pelas restrições anteriores.
Consequências para os profissionais do imobiliário
A ampliação do PTZ modifica o perfil dos compradores financiáveis. Os promotores que atuam fora das zonas tensionadas recuperam uma alavanca comercial. Para os gestores de patrimônio, o PTZ ampliado também pode servir como variável nos montagens de aquisição-revenda, antecipando uma demanda crescente em certos segmentos de preço.
Obrigações das copropriedades e DPE: os prazos a não perder
O plano plurianual de trabalhos (PPT) torna-se obrigatório para todas as copropriedades com mais de 50 unidades desde 1º de janeiro de 2025. As copropriedades de 51 a 200 unidades já haviam sido afetadas em 2024, mas a extensão para as estruturas menores acelera o calendário.
No que diz respeito ao DPE, os imóveis classificados G estão proibidos de serem alugados desde 1º de janeiro de 2025. Os classificados F seguirão conforme o calendário previsto. Para os locadores, a conformidade energética não é mais uma escolha estratégica, mas uma obrigação legal que condiciona a validade do contrato de locação.
- PPT obrigatório para as copropriedades com mais de 50 unidades desde janeiro de 2025
- Proibição de locação dos imóveis classificados G no DPE
- Obrigação de realizar uma auditoria energética antes da venda das “passoires térmicas” (F e G)
- Aumento das sanções por não conformidade do DPE exibido nos anúncios
Essas disposições criam uma pressão tanto sobre os proprietários locadores individuais quanto sobre os sindicatos de copropriedade, que devem provisionar orçamentos de obras significativos.
A combinação da reforma LMNP, da redução dos descontos micro-BIC e do endurecimento das obrigações energéticas redesenha o quadro de gestão patrimonial imobiliária para os próximos anos. As arbitragens fiscais que funcionavam há uma década não se sustentam mais. Cada decisão de detenção, locação ou cessão deve ser reavaliada à luz dessas novas regras, cruzando fiscalidade corrente, fiscalidade de saída e custo de conformidade energética.