Een stel tekent een compromis voor een appartement met een F-classificatie volgens de DPE. Drie maanden later weigert de bank de lening: de schuldenlast overschrijdt de door de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit vastgestelde drempel, en de kosten voor de energetische renovatiewerkzaamheden waren niet opgenomen in het financieringsplan.
Dit scenario, dat steeds vaker voorkomt sinds de stijging van de rente die in 2022 begon, illustreert een eenvoudig punt: een vastgoedproject wordt niet beslist tijdens de bezichtiging, maar veel eerder.
Verder lezen : De beste digitale marketingstrategieën om uw online aanwezigheid te vergroten
DPE en huurverbod kalender: de filter die moet worden toegepast vóór elke bezichtiging
De Klimaat- en Veerkrachtwet heeft een strikte kalender vastgesteld. Woningen met een G-classificatie zijn sinds 2025 verboden voor verhuur. Die met een F-classificatie zullen dat vanaf 2028 zijn. Voor de aankoop van een hoofdverblijf zou men kunnen denken dat deze kalender de koper niet direct aangaat.
Dat is een vergissing. Als u over vijf of tien jaar verkoopt, zal een F- of G-geclassificeerd pand in waarde zijn gedaald in vergelijking met een beter beoordeeld woning. De volgende kopers zullen de kosten van de werkzaamheden in hun bod opnemen, of zich richten op reeds gerenoveerde panden.
Verder lezen : Praktische tips om efficiënt een gat te graven met een schop in uw tuin
Voor een huurinvestering is het risico nog directer: een pand dat niet verhuurbaar is, verliest zijn rendabiliteit. Het wordt aanbevolen om de DPE als een selectiecriterium te beschouwen, net als de oppervlakte of de locatie, en om de kosten van de energetische renovatiewerkzaamheden te berekenen voordat u een bod uitbrengt. De beschikbare middelen op de site www.guide-immo.com maken het mogelijk om deze criteria te combineren met de advertenties op de lokale markt.
Voorafgaande bankinstructie: financiering veiligstellen voordat u naar een pand zoekt
Sinds de verstrenging van de criteria van de HCSF is de maximale schuldenlast plafon en de terugbetalingsduur gereguleerd. Banken passen een interne scoring toe die selectiever is dan enkele jaren geleden. Het vermenigvuldigen van bezichtigingen zonder uw werkelijke leencapaciteit te hebben gevalideerd, leidt tot opeenvolgende weigeringen en een aanzienlijke tijdsverspilling.
Laat uw dossier voorafgaand aan de zoektocht door een makelaar of bank beoordelen verandert de situatie. De operatie bestaat uit het indienen van uw bankafschriften, bewijs van inkomen en terugkerende lasten om een betrouwbare schatting van het leenbedrag te verkrijgen.
Wat de voorafgaande instructie concreet onthult
- Het maximale bedrag van de lening, berekend op basis van het werkelijke besteedbare inkomen en niet op een eenvoudige online simulatie
- Eventuele knelpunten (terugkerende debetstanden, lopende consumptief krediet, type arbeidsovereenkomst) die kunnen worden gecorrigeerd voordat een definitief dossier wordt ingediend
- De rentevoet waar u recht op heeft, wat het totale budget inclusief notariskosten en werkzaamheden verfijnt
Deze procedure duurt doorgaans enkele dagen. Het voorkomt vooral dat u verliefd wordt op een pand dat u niet kunt financieren, een situatie die frustratie en overhaaste beslissingen over het volgende project genereert.
Budget voor werkzaamheden en renovatie: de post die de meeste kopers onderschatten
We zien een terugkerend patroon: de koper onderhandelt over de aankoopprijs, berekent de notariskosten, en ontdekt vervolgens na de ondertekening dat de renovatiewerkzaamheden veel meer kosten dan verwacht. Isolatie, vervanging van het verwarmingssysteem of het voldoen aan elektrische normen zijn posten die de financiële balans van het project radicaal kunnen wijzigen.
Het budget voor werkzaamheden in het financieringsplan opnemen vanaf de zoekfase maakt het mogelijk om de panden op hun totale kosten te vergelijken, niet alleen op hun vermelde prijs. Een te renoveren appartement dat goedkoper wordt aangeboden dan een recent gebouwde woning kan duurder blijken te zijn zodra de werkzaamheden zijn meegerekend.
Energetische renovatie: afwegen tussen comfortwinst en regelgeving
Voor woningen met een slechte DPE-classificatie is energetische renovatie geen bonus meer, maar een verplichting op termijn. Het isoleren van muren en daken, het vervangen van kozijnen en het installeren van een efficiënt verwarmingssysteem zijn de zwaarste posten. De terugverdientijden variëren op dit punt afhankelijk van de staat van het gebouw, de regio en het type VvE.
Voordat u een compromis ondertekent, is het verstandig om een bouwprofessional in te schakelen voor een schatting, zelfs een ruwe. Deze offerte bepaalt de prijsnegotiatie en de structurering van de lening.
Onderhandeling over de aankoopprijs: beginnen met de gegevens van de lokale markt
Onderhandelen betekent niet een willekeurige korting voorstellen. Een geloofwaardig bod is gebaseerd op feitelijke elementen: prijs per vierkante meter in de wijk, staat van het pand in vergelijking met vergelijkbare referenties, geschatte kosten van de werkzaamheden, duur van de te koopstelling van het pand.
Een pand dat al enkele maanden online staat, biedt doorgaans meer onderhandelingsruimte dan een recent gepubliceerde woning in een krappe markt. De DPE speelt ook een rol: een ongunstige classificatie is een legitiem onderhandelingsargument, aangezien de koper de kosten voor de naleving moet financieren.
- Raadpleeg de prijsgegevens van recente transacties (de DVF-database, die gratis toegankelijk is, bevat geregistreerde verkopen)
- Vergelijk de gevraagde prijs met de mediane prijs in de sector voor hetzelfde type pand
- Presenteer de offertes voor de werkzaamheden aan de verkoper om een bod onder de vermelde prijs te rechtvaardigen
Deze aanpak transformeert de onderhandeling in een feitelijke uitwisseling in plaats van in een onderhandeling. Verkoper accepteren gemakkelijker een korting wanneer deze is gebaseerd op verifieerbare gegevens.
Het best voorbereide vastgoedproject is het project waarbij elke beslissing, van het selecteren van advertenties tot het uiteindelijke bod, is gebaseerd op concrete gegevens in plaats van op intuïtie. Een geverifieerde DPE, een vooraf goedgekeurde financiering en een realistisch budget voor werkzaamheden vormen de basis voor een aankoop die geen vervelende verrassingen oplevert bij de ondertekening of bij de verkoop.