Ein Paar unterschreibt einen Vorvertrag für eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F im DPE. Drei Monate später lehnt die Bank den Kredit ab: die Verschuldungsquote überschreitet die vom Hohen Rat für Finanzstabilität festgelegte Grenze, und die Kosten für die energetische Sanierung wurden nicht in den Finanzierungsplan einbezogen.
Dieses Szenario, das seit dem Anstieg der Zinssätze im Jahr 2022 immer häufiger vorkommt, veranschaulicht einen einfachen Punkt: Ein Immobilienprojekt wird nicht bei der Besichtigung entschieden, sondern viel früher.
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DPE und Zeitplan für das Mietverbot: der Filter, der vor jeder Besichtigung angewendet werden sollte
Das Gesetz über Klima und Resilienz hat einen strengen Zeitplan festgelegt. Wohnungen der Klasse G sind seit 2025 für die Vermietung verboten. Die der Klasse F werden ab 2028 verboten. Bei einem Kauf zur Eigennutzung könnte man denken, dass dieser Zeitplan den Käufer nicht direkt betrifft.
Das ist ein Fehler. Wenn Sie in fünf oder zehn Jahren verkaufen, wird eine Immobilie der Klasse F oder G an Wert verlieren im Vergleich zu einer besser bewerteten Wohnung. Die nachfolgenden Käufer werden die Kosten für die Arbeiten in ihr Angebot einbeziehen oder sich nach bereits renovierten Immobilien umsehen.
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Für eine Mietinvestition ist das Risiko noch direkter: Eine nicht vermietbare Immobilie verliert ihre Rentabilität. Es wird empfohlen, den DPE als ein Auswahlkriterium ebenso zu betrachten wie die Fläche oder die Lage und die Kosten für die energetische Sanierung zu schätzen, bevor ein Angebot abgegeben wird. Die verfügbaren Ressourcen auf der Website www.guide-immo.com ermöglichen es, diese Kriterien mit den Angeboten des lokalen Marktes zu verknüpfen.
Vorabprüfung durch die Bank: Finanzierung sichern, bevor man nach einer Immobilie sucht
Seit der Verschärfung der Kriterien des HCSF ist die maximale Verschuldungsquote gedeckelt und die Rückzahlungsdauer geregelt. Die Banken wenden ein internes Scoring an, das selektiver ist als vor einigen Jahren. Mehrere Besichtigungen ohne eine validierte tatsächliche Kreditfähigkeit auszuführen, führt zu einer Kettenablehnung und einem erheblichen Zeitverlust.
Sein Dossier von einem Makler oder einer Bank vorab prüfen zu lassen, bevor man mit der Suche beginnt, verändert die Situation. Der Vorgang besteht darin, seine Kontoauszüge, Einkommensnachweise und wiederkehrenden Ausgaben einzureichen, um eine zuverlässige Schätzung des möglichen Kreditbetrags zu erhalten.
Was die Vorabprüfung konkret offenbart
- Der maximale Kreditbetrag, berechnet auf Basis des tatsächlichen verfügbaren Einkommens und nicht nur einer einfachen Online-Simulation
- Eventuelle Blockaden (wiederkehrende Überziehungen, laufende Konsumkredite, Art des Arbeitsvertrags), die man vor der Einreichung eines endgültigen Dossiers beheben kann
- Der Zinssatz, den Sie anstreben können, was das Gesamtbudget einschließlich Notarkosten und Arbeiten verfeinert
Dieser Prozess dauert in der Regel einige Tage. Er verhindert vor allem, dass man sich in eine Immobilie verliebt, die man sich nicht leisten kann, eine Situation, die Frustration und übereilte Entscheidungen über das nächste Projekt erzeugt.
Budget für Arbeiten und Renovierung: der Posten, den die meisten Käufer unterschätzen
Es zeigt sich ein wiederkehrendes Muster: Der Käufer verhandelt den Kaufpreis, berechnet die Notarkosten und stellt dann nach der Unterzeichnung fest, dass die Renovierungsarbeiten viel teurer sind als erwartet. Die Dämmung, der Austausch der Heizungsanlage oder die Anpassung an die elektrischen Normen stellen Posten dar, die das finanzielle Gleichgewicht des Projekts radikal verändern können.
Das Budget für Arbeiten bereits in den Finanzierungsplan in der Suchphase zu integrieren, ermöglicht es, die Immobilien nach ihren Gesamtkosten zu vergleichen, nicht nur nach ihrem angegebenen Preis. Eine zu renovierende Wohnung, die günstiger angeboten wird als eine neuere Immobilie, kann sich als teurer erweisen, sobald die Arbeiten berücksichtigt werden.
Energetische Sanierung: abwägen zwischen Komfortgewinn und regulatorischer Verpflichtung
Für schlecht bewertete Wohnungen im DPE ist die energetische Sanierung keine Option mehr, sondern eine langfristige Verpflichtung. Die Dämmung von Wänden und Dach, der Austausch von Fenstern und die Installation eines effizienten Heizsystems sind die schwerwiegendsten Posten. Die Rückmeldungen hierzu variieren je nach Zustand des Gebäudes, Region und Art der Eigentümergemeinschaft.
Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags ist es ratsam, einen Fachmann für Bauwesen hinzuzuziehen, um eine Schätzung, auch wenn sie grob ist, zu erhalten. Dieser Kostenvoranschlag beeinflusst die Preisverhandlung und die Strukturierung des Kredits.
Preisverhandlung beim Kauf: von den Daten des lokalen Marktes ausgehen
Verhandeln bedeutet nicht, einen willkürlichen Rabatt anzubieten. Ein glaubwürdiges Angebot stützt sich auf faktische Elemente: Preis pro Quadratmeter im Viertel, Zustand der Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Referenzen, geschätzte Kosten der Arbeiten, Dauer der Verkaufsanzeige der Immobilie.
Eine Immobilie, die seit mehreren Monaten online ist, bietet in der Regel mehr Verhandlungsspielraum als eine frisch veröffentlichte Immobilie in einem angespannten Markt. Der DPE spielt ebenfalls eine Rolle: Eine ungünstige Einstufung ist ein legitimes Verhandlungsargument, da der Käufer die Kosten für die Anpassung finanzieren muss.
- Die Datenbanken mit Preisen für kürzlich abgeschlossene Transaktionen konsultieren (die DVF-Datenbank, die kostenlos zugänglich ist, erfasst die notariellen Verkäufe)
- Den geforderten Preis mit dem Medianpreis der Region für denselben Immobilientyp vergleichen
- Dem Verkäufer die Kostenvoranschläge für die Arbeiten vorlegen, um ein Angebot unter dem angegebenen Preis zu rechtfertigen
Dieser Ansatz verwandelt die Verhandlung in einen faktischen Austausch statt in ein Feilschen. Verkäufer akzeptieren eher einen Preisnachlass, wenn dieser auf überprüfbaren Daten basiert.
Das am besten vorbereitete Immobilienprojekt ist das, bei dem jede Entscheidung, von der Auswahl der Anzeigen bis zum endgültigen Angebot, auf konkreten Daten und nicht auf Intuition beruht. Ein überprüfter DPE, eine vorab genehmigte Finanzierung und ein realistisches Budget für Arbeiten bilden die Grundlage für einen Kauf, der bei der Unterzeichnung und beim Wiederverkauf keine unangenehmen Überraschungen bereithält.