Um casal assina um compromisso para um apartamento classificado F no DPE. Três meses depois, o banco recusa o empréstimo: a taxa de endividamento ultrapassa o limite estabelecido pelo Alto Conselho de Estabilidade Financeira, e o custo das obras de renovação energética não foi incluído no plano de financiamento.
Esse cenário, cada vez mais frequente desde o aumento das taxas iniciado em 2022, ilustra um ponto simples: um projeto imobiliário não se decide na visita, mas sim antes disso.
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DPE e calendário de proibição de locação: o filtro a ser aplicado antes de qualquer visita
A lei Clima e Resiliência estabeleceu um calendário rigoroso. Os imóveis classificados como G estão proibidos de serem alugados desde 2025. Os classificados como F estarão proibidos a partir de 2028. Para uma compra em residência principal, poderia-se pensar que esse calendário não diz respeito diretamente ao comprador.
Isso é um erro. Se você vender em cinco ou dez anos, um imóvel classificado como F ou G terá perdido valor de revenda em comparação a um imóvel melhor classificado. Os próximos compradores, por sua vez, incluirão o custo das obras em sua oferta, ou optarão por imóveis já renovados.
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Para um investimento locativo, o risco é ainda mais direto: um imóvel que se tornou não alugável perde sua rentabilidade. Recomenda-se considerar o DPE como um critério de triagem, assim como a área ou a localização, e orçar as obras de renovação energética antes de fazer uma oferta. Os recursos disponíveis em o site www.guide-immo.com permitem cruzar esses critérios com os anúncios do mercado local.
Pré-instrução bancária: garantir o financiamento antes de procurar um imóvel
Desde o endurecimento dos critérios do HCSF, a taxa máxima de endividamento é limitada e a duração do reembolso é controlada. Os bancos aplicam uma pontuação interna mais seletiva do que há alguns anos. Multiplicar as visitas sem ter validado sua capacidade real de empréstimo expõe a recusas em cadeia e a uma perda de tempo considerável.
Fazer a pré-instrução do seu dossiê por um corretor ou um banco antes de começar as pesquisas muda a situação. A operação consiste em submeter seus extratos bancários, comprovantes de renda e despesas recorrentes para obter uma estimativa confiável do montante que pode ser emprestado.
O que a pré-instrução revela concretamente
- O montante máximo do empréstimo, calculado com base no restante a viver real e não em uma simples simulação online
- Os possíveis pontos de bloqueio (descobertos recorrentes, crédito ao consumo em andamento, tipo de contrato de trabalho) que podem ser corrigidos antes de apresentar um dossiê definitivo
- A faixa de taxa à qual você pode ter direito, o que afina o orçamento total incluindo as taxas de cartório e as obras
Esse procedimento geralmente leva alguns dias. Ele evita, sobretudo, apaixonar-se por um imóvel que não pode ser financiado, situação que gera frustração e decisões apressadas sobre o próximo projeto.
Orçamento para obras e renovação: o item que a maioria dos compradores subestima
Observa-se um padrão recorrente: o comprador negocia o preço de compra, calcula as taxas de cartório, e depois descobre, após a assinatura, que as obras de renovação custam muito mais do que o previsto. O isolamento, a substituição do sistema de aquecimento ou a adequação elétrica representam despesas que podem modificar radicalmente o equilíbrio financeiro do projeto.
Integrar o orçamento para obras no plano de financiamento desde a fase de pesquisa permite comparar os imóveis com base em seu custo total, não apenas em seu preço exibido. Um apartamento a ser renovado, anunciado por um preço inferior a um imóvel recente, pode se revelar mais caro uma vez contabilizadas as obras.
Renovação energética: arbitrar entre ganho de conforto e obrigação regulatória
Para os imóveis mal classificados no DPE, a renovação energética não é mais um bônus, é uma obrigação a longo prazo. O isolamento das paredes e do telhado, a substituição das janelas e a instalação de um sistema de aquecimento eficiente são as despesas mais pesadas. Os retornos variam nesse ponto de acordo com o estado do imóvel, a região e o tipo de condomínio.
Antes de assinar um compromisso, é vantajoso chamar um profissional da construção para uma estimativa, mesmo que sumária. Este orçamento condiciona a negociação do preço e a estruturação do empréstimo.
Negociação do preço de compra: partir dos dados do mercado local
Negociar não significa propor um desconto arbitrário. Uma oferta credível se baseia em elementos factuais: preço por metro quadrado no bairro, estado do imóvel em relação às referências comparáveis, montante estimado das obras, duração da venda do imóvel.
Um imóvel online há vários meses geralmente oferece mais margem de negociação do que um imóvel recém-publicado em um setor aquecido. O DPE também conta: uma classificação desfavorável é um argumento de negociação legítimo, uma vez que o comprador terá que financiar a adequação.
- Consultar as bases de preços das transações recentes (a base DVF, acessível gratuitamente, lista as vendas notariais)
- Comparar o preço pedido com o preço mediano do setor para o mesmo tipo de imóvel
- Apresentar os orçamentos das obras ao vendedor para justificar uma oferta inferior ao preço exibido
Essa abordagem transforma a negociação em uma troca factual em vez de uma barganha. Os vendedores aceitam mais facilmente um desconto quando ele se baseia em dados verificáveis.
O projeto imobiliário mais bem preparado é aquele em que cada decisão, desde a triagem dos anúncios até a oferta final, se baseia em dados concretos em vez de intuição. Um DPE verificado, um financiamento pré-aprovado e um orçamento para obras realista formam a base de uma compra que não reserva surpresas desagradáveis na assinatura nem na revenda.